上百城撤縣立區（市），房地產的新機會來了！

近幾年，撤縣(市)立區、撤縣立市的行政區劃調整越來越頻繁，“城市擴容”一時間將城市競爭帶入新的格局。

從6月中旬起，2020年行政區劃調整的大幕逐漸拉開，成都、長春、煙臺、邢臺和蕪湖5個城市先后完成擴容，成都新津縣、煙臺長島縣等7個縣完成撤縣建區。與此同時，全國醞釀“撤縣立市”的縣城已達上百個，鄭州、福建三明、太原等地均已將撤縣設區、撤縣立市工作提上日程。

城市擴容一般通過“撤縣(市)設區”來完成，即將地級市周邊的縣或縣級市轉變為地級市轄區，這樣一來，此前相對獨立的縣域或縣級市便納入市管轄，統籌發展，同時也帶動城市化率水平不斷提升。比如成都市代管簡陽市、濟南整體并入萊蕪市、合肥三分巢湖市都是典型的撤市建區的案例。但更多的城市擴容是通過將周邊縣域并入建區的形式。

在這其中，房地產起到了重大的貢獻，十年間我國城鎮人均住房方米從2010年的31.6平方米上升到了現在約40平方米，在2010年至今新增約1.7億城鎮人口的同時，還能使得人均住房面積增加了8平方米，這要感謝城鎮化，感謝中國房地產。

隨著未來“城市擴容”的進一步推進，相較發達國家約80%的城鎮化率，我國城鎮化建設仍大有可為。

01 撤縣(市)立區帶動樓市發展

過去幾年，撤縣(市)立區成為城市擴容的重要步驟。

民政部數據顯示，2009年底，全國共有855個市轄區、367個縣級市、1464個縣。截至今年6月，市轄區數量增至965個，縣級市增至386個，縣減少至1324個。十年過去了，全國撤銷了約140個縣，同時增加了約110個市轄區，縣級市增加約19個。

目前至少已有14個地級以上城市邁入“無縣時代”。在四大一線城市和15座新一線城市中，北京、上海、廣州、深圳、武漢、天津、南京、東莞、佛山9城已進入“無縣時代”，杭州、長沙、西安等大城市目前僅管轄少量的縣。

從郊縣變成市區，“城市化“概念賦予了郊縣更多的發展空間，這也預示著更好的規、更多的產業導入、更好的人口導入，更大的房地產開發，房價也具有一定的上漲空間，對房地產市場的帶動作用主要表現為增加購房需求，進一步提升城鎮化率水平。

以杭州臨安為例，2017年9月15日，臨安正式劃入杭州城區，成為杭州市第十區，杭州也因此在城區面積上超過了上海和廣州等一線城市。

行政區劃調整之后，臨安成為了當時杭州唯一不限購的區域，房地產市場熱鬧非凡，杭州市區、嘉興、溫州等炒房團蜂擁而至，疊加臨安本地拆遷戶的購房需求，臨安房價迎來了新一輪的上漲。

克而瑞研究中心數據顯示，2017年臨安新建商品房共成交9525套，成交金額144.23億元，同比增長30.28%，成交總面積達119.7萬平米，也是在這一年，臨安房價突破萬元，達到12052元/平方米，同比增長48.6%。

近兩年來臨安房價以超20%的漲幅在增長，撤縣立區之前的2016年，臨安商品住宅均價只有8110元/平方米，到了2020年，臨安區商品住宅均價已達18775元/平方米。

也有一部分縣級市“撤市建區”之后由于并沒有被納入重點發展區域，只是簡單的增加了面積和人口等要素。這對于撤市建區的城市而言并沒有本質利好，甚至中期可能會出現利空。

比如2011年，安徽正式宣布撤銷地級巢湖市居巢區，設立縣級巢湖市，以原居巢區的行政區域作為新設的縣級巢湖市的行政區域，由安徽省直轄，合肥市代管，但當時合肥的發展大的方向向南傾斜，伴隨著合肥十二五總體發展規劃綱要的修編，合肥城市空間發展戰略從1419演變成1331，濱湖新區以及合肥城市總體發展規劃定位才發生了改變。

巢湖帶給合肥******的利好是GDP和常住人口大幅增加，常住人口增加181.3萬人后，合肥省會的首位度進一步提升。而對于巢湖而言，巢湖市GDP由2010年的615億元，降低至了2019年的P433.4億元。

CRIC(微博)數據顯示，2010年至2019年，合肥各區、縣、市中，巢湖市的成交總價及樓盤價皆處于全合肥低位。

02 推動城市化率不斷提升

撤縣立市的核心是推動城市化率的提升。

過去十年，中國城鎮化率由2010年的49.6%上升至2019年突破60%，整體城市化率上升十多個百分點，新增城鎮人口達到約1.7億人。

從城市的角度來看，經濟和人口越來越向一些大城市靠攏。首先是資源稟賦，如城市的經濟能力，人均購買力水平，人均GDP水平等。排在第二位的便是人口要素，目前常住人口超過1000萬的城市達到13個。隨著撤縣立市，城市人口將顯著增加，未來將會有更多的城市進入特大城市行列。

需要警惕的是，在撤縣立市的過程中，城市人口總量勢必會增加，但不能只看數量的增加，還要看人口質量是否會提升。

從近幾年“人才調控”政策可以發現，大多都與房地產相掛鉤，其中最多的還是以松綁落戶的方式定向精準放松限購政策。在城市發展的過程中，已經有越來越多的地方政府開始重視人口質量的提升。

03 市場潛力有待進一步挖掘

撤縣(市)建區到底是利好還是利空不能一概而論。

一些大城市如北京、上海、廣州等一線城市和杭州、武漢等區域性中心城市，市中心具有強大的輻射力和擴散力，周圍的縣改區之后，發展能力大大增強。

對于廣大三四線城市來說，如果主城區太弱，對周圍輻射能力不夠強，這樣的城市還處于一個集中化階段，還要吸收鄰近地區的要素，尤其是如果縣和地級市離得很遠，市帶動力量不大，改成區對當地反而不利。

一般來說，大多數情況還是利大于弊的，受城鎮化進程的持續推進，產業梯次轉移、中小城市外出人口回流等多方面因素影響，撤縣后的城市市場潛力有待進一步發掘，市場前景值得憧憬。

回顧2009年-2019年十年間，全國城鎮化率提高14個百分點至60.6%，共計約2.28億人口進城安家，催生大量增量購房需求。人均住房面積也在這十年間增長了約8平方米。

隨著中心城市產業向遠郊縣域梯次轉移，外出人口回流，本地居民增收，也能進一步提振增量剛需以及存量改善性需求。

相較發達國家約80%的城鎮化率，我國城鎮化建設仍大有可為。

總體來看，我們認為，不可盲目撤縣立市或大規模撤縣立市，未來撤縣設區的區域，還是需要圍繞中心城市周邊的縣市進行，重點要看整體的規劃、產業情況、以及大市對它的整體規劃和自身經濟狀況等。

這些都是對未來房地產市場影響比較大的因素，如有些地級市本身土地資源很少、很小，在此基礎上并進來一個合適的縣，并變成為該地級市重點發展區域，那對這個縣來說就是重大利好，但是如果并進去的市或縣本身發展就很好，規模也很大，那對于被方本身到底是利好還是利空那就不一定了。

(來源：新浪網)